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“二手房”交易糾紛的特點和成因
發布時間:2006年12月05日 作者:--- 來源:中國建設

  

 

    伴隨著我國“二手房”交易市場的日趨活躍,因交易而產生的糾紛也逐漸增加。筆者根據這些年來參與審理的20起該類案件進行了專題調研。

    特點:

    一、訴訟主體的復雜性。因絕大部分交易是通過中介公司完成的,故此類糾紛的訴訟主體在交易雙方與中介公司之間呈現“排列組合”的特征,必要時還需追加另一方參加訴訟。

    二、合同訂立的不規范性。在不同的中介公司或同一中介公司內部,交易合同不盡相同,甚至交易雙方與中介公司所持的三份合同在具體條款上也大相徑庭,對己方不利的條款往往出現在對方的合同中。

    三、當事人權益保障的困難性。多數當事人由于法律意識淡薄,糾紛發生后不注意搜集證據,使得訴訟中自身合法權益難以得到有效保障。

    成因:

 第一,中介公司收取代理服務費后不按約定提供相應服務,因其他客戶以更高的價格購房,而向原客戶謊稱售房人違約并拒不退還服務費。

    第二,中介公司在收取購房款或房租后不知去向,導致當事人的損失基本無法挽回。

    第三,中介公司在收取款項接受委托代為服務后,出具加蓋另外一家公司公章的收據,偷梁換柱,導致委托人因不能出具有效的付款憑證而在被訴后舉證不利。

    第四,中介公司為沒有合法房屋交易手續的雙方完成交易而不告知交易風險,明知交易違法仍提供代理服務。

    第五,中介公司利用自身優勢地位及當事人法律知識的欠缺,在合同中設置加重對方責任、減輕己方責任的違約條款。

    建議:

    鑒于目前“二手房”交易中中介機構大量介入,違規操作較多的情況,為妥善化解該類糾紛,筆者提出如下建議:

    第一,行政主管部門加強監督與管理,相關部門積極制定統一的“二手房”買賣、租賃合同,規范合同關系,避免中介公司利用合同約定條款進行欺詐。

    第二,針對部分中介機構卷款潛逃,當事人損失無法挽回的情況,建議相關部門切實加強對中介機構經營保證金繳納的管理,并可考慮適當提高數額標準,必要時與公安機關互相聯系,加大懲治力度。

    第三,提高廣大群眾的法律意識,在具體“二手房”交易中選擇委托資信較好的中介機構,注意審查并保留相關票據,在糾紛發生后,及時搜集證據材料,增強維權的法律意識。

    (作者:北京市朝陽區人民法院范 米多)

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