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個人轉讓二手住房所得應繳納個人所得稅――國家稅務總局新聞發言人就房地產業稅收有關問題答記者問
發布時間:2006年12月05日 作者:--- 來源:新華網北京

  

 


    國家有關房地產稅收政策實施后,社會各界非常關注,但一些人對房地產涉及的稅收政策還不完全了解,對個人二手房交易所得征免個人所得稅政策也眾說紛紜。國家稅務總局新聞發言人10日就此接受了記者的采訪。

    房地產稅收政策效果初步顯現

  問:這次國家調整房地產稅收政策的實施效果如何?

    答: 5月初,國務院辦公廳轉發了建設部等七部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》(簡稱《意見》),國家稅務總局會同有關部門研究出臺了《關于加強房地產稅收管理的通知》等一系列措施,要求各級稅務機關確保調整住房轉讓環節營業稅等政策落實到位,加大對投機性和投資性購房等房地產交易行為的調控力度。目前,政策的效果已初步顯現。

    一是房地產開發投資增幅有所回落。據統計,1-5月,全國完成房地產開發投資4644.2億元,同比增長24.3%,增幅比1季度下降2.3個百分點,呈逐月回落趨勢;占同期固定資產投資的23.6%,所占比重分別比1-3月、1-4月下降2.1個百分點、0.7個百分點。

    二是商品住房交易中大戶型、高價位住房交易量下降較大。1-5月,有16個城市商品房成交量呈負增長,大戶型、高價位住房成交量降幅明顯。二手住房成交量開始趨減。

    三是商品住房平均銷售價格漲幅趨于平穩。據統計,1-5月,全國商品住房平均價格為2756元/平方米,同比增長11.3%,增幅比1-4月回落1.6個百分點。

    四是投資投機性購房大量減少,消費需求逐步趨于合理??梢哉f,隨著中央穩定住房價格的各項調控政策的陸續出臺,房地產市場漸趨理性,正朝著遏制投機、控制投資、引導合理消費、穩定商品住房價格的預期目標方向發展。

    “國家對個人轉讓房地產擬開征一些新稅種”的說法不正確

  問:目前房地產業主要涉及到哪些稅種?這些稅種中與個人轉讓房地產有關的政策規定有哪些?

    答:房地產業涉及房地產開發建設、保有、轉讓等多個環節,不同環節涉及的稅收政策也不盡相同。根據國家稅法和政策規定,國家對個人轉讓房地產征稅涉及的稅種包括契稅、營業稅(附加征收城市維護建設稅和教育費附加)、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等。今年實行的宏觀調控政策,從稅收政策上講,有所調整的主要是房地產業轉讓環節應繳納的營業稅,其他稅收政策沒有變化。近來,一些媒體報道了個別地方對個人轉讓房地產擬開征一些新稅種的說法是不正確的。

    一是契稅政策。為鼓勵個人改善住房條件,促進普通住房交易市場的發展,國家規定對個人購買自用普通住宅,暫減半征收契稅。在今年房地產業稅收政策調整中,從價格、面積、容積率三方面明確了享受優惠政策的普通住房標準。從今年6月1日起,個人購房的契稅優惠政策也將按照統一的普通住房標準執行。

    二是營業稅政策。國家營業稅暫行條例規定,單位和個人銷售不動產,按成交價格征收5%的營業稅。自2005年6月1日起,對個人購買住房不足2年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的,銷售時免征營業稅。對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的,銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

    三是個人所得稅政策。根據國家個人所得稅法的規定,個人轉讓房屋等財產所得,應按20%的稅率繳納個人所得稅。具體規定我后面還要談到。

    四是土地增值稅政策。土地增值稅也有一些優惠政策。如因國家建設需要依法征用、收回的房地產,對居民個人擁有的普通標準住宅等,在其轉讓時免征或暫免征收土地增值稅。

    五是印花稅政策。根據印花稅暫行條例規定,個人買賣房地產按交易合同記載金額的萬分之五的稅率對買賣雙方征收印花稅。

    對個人二手住房交易所得征收個人所得稅早有明文規定

  問:最近一段時期,對個人二手住房交易所得征免個人所得稅眾說紛紜,請問,個人二手住房交易所得是否征收個人所得稅?

    答:對個人二手住房交易所得應征收個人所得稅,不是這次國家穩定住房價格的一項稅收新政策,而是早有明文規定,稅務機關多年來一直在征收的。首先,按照《個人所得稅法》規定,個人出售自有住房取得的所得,應按“財產轉讓所得”項目計征個人所得稅,稅率為20%。同時,為促進我國居民住宅市場的健康發展,規范征納行為,財政部、國家稅務總局、建設部于1999年12月2日就個人出售住房所得如何征收個人所得稅的有關問題又作出了明確規定,具體分三種情況征稅:

    一是個人出售除公有住房以外的其他自有住房,其應納稅所得額按照轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額繳納20%的個人所得稅,合理費用指賣出財產時支付的有關費用。

    二是個人出售已購公有住房,其應納稅所得額為個人出售公有住房的銷售價,減除住房面積標準的經濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產權單位繳納的所得收益以及稅法規定的合理費用后的余額。

    三是職工出售以成本價(或標準價)出資的集資合作建房、安居工程住房、經濟適用住房以及拆遷安置住房,比照已購公有住房確定應納稅所得額。

  問:對個人二手住房交易所得有沒有稅收優惠政策?

    答:主要有兩種情況可享受優惠政策:一是對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個人所得稅。二是對出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人,其出售住房應繳納的個人所得稅,先以納稅保證金形式向主管稅務機關繳納,購房金額大于或等于原住房銷售額的,全部退還納稅保證金,購房金額小于原住房銷售額的,按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金,余額作為個人所得稅繳入國庫。

    問:為什么有許多人誤認為對個人二手住房交易所得征收個人所得稅是一項新政策?

    答:主要原因有三方面:一是以前個人二手房交易不活躍,交易量不大,社會關注度不強,另外,1999年三部委聯合制定的稅收政策也宣傳得不夠,所以沒有引起大家充分重視;二是近年來一些地方的稅務機關對這項政策的執行不到位;三是今年6月以來,一些地方重申了這項政策,加強了稅收征管,給一些人造成了為配合房地產業宏觀調控新開征個人所得稅的錯覺,其實對個人轉讓財產所得征收個人所得稅是依法進行的,已經多年了。

    發言人最后指出,現行稅收政策體現了國家宏觀調控的政策精神,落實好這些稅收政策規定,將促進普通住房投資,抑制炒作行為,促進房地產市場健康發展。稅務機關將進一步加強房地產稅收管理,確保這些政策落實到位。

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